Ipoteca sulla casa: cos’è, cosa comporta e come si cancella

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L’ipoteca è un diritto reale di garanzia sopra un bene immobile. Tale diritto viene quindi costituito a garanzia di un credito e serve in caso d’inadempimento da parte del debitore.

È chiaro in tal senso il primo comma dell’art. 2808 del codice civile a mente quale l’ipoteca conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, ciò anche ove vi sia un terzo acquirente, e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione.

L’ipoteca, quindi, consente di essere preferiti ad altri creditori nell’ambito di una procedura espropriativa, ove gli stessi non siano privilegiati, nonché proprio in ragione dell’esistenza di tal vincolo, di essere avvisati dell’iniziativa giudiziale di espropriazione.

Il secondo comma dell’art. 2808 c.c. specifica che l’ipoteca “può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari”.

L’iscrizione dell’ipoteca ne determina il grado: l’ipoteca di primo grado, ossia quella iscritta per prima, dà alla persona in favore della quale è stata iscritta precedenza su quelle successive.

L’ipoteca concessa mediante scrittura privata non ha effetto verso terzi, né verso successive ipoteche che trascritte per prime assumono un grado maggiore.

L’ipoteca, solitamente, viene iscritta per una somma pari al valore del credito, più quello di costi e spese ed oneri accessori allo stesso.

Quanto all’oggetto dell’ipoteca, l’art. 2810 c.c. specifica che la stessa può essere concessa su:

a) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze;

b) l’usufrutto dei beni stessi;

c) il diritto di superficie;

d) il diritto dell’enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.

È opinione condivisa che non si possa accendere ipoteca sui diritti di uso ed abitazione, stante il carattere strettamente personale, nonché su quello di servitù, in ragione della sua stretta connessione con i fondi dominante e servente; in effetti non avrebbe senso espropriare una servitù che sarebbe, poi, inutilizzabile.

L’ipoteca si iscrive nell’ufficio dei registri immobiliari del luogo in cui si trova l’immobile (art. 2827 c.c.) e ha una durata di vent’anni rinnovabili prima della sua scadenza; all’iscrizione tardiva segue la perdita del grado acquisito con la originaria/precedente iscrizione (art. 2847 e ss. c.c.)

Quando iscrivere ipoteca?

Il terzo comma dell’art. 2808 del codice civile distingue tre tipologie di ipoteca:

a) l’ipoteca legale;

b) l’ipoteca giudiziale;

c) l’ipoteca volontaria.

Partiamo dalla primo tipologia: fornirne la nozione vuol dire comprendere quando le ipoteche possano essere iscritte.

L’ipoteca legale è quella riconosciuta dalla legge in favore del creditore ed in ragione della particolarità del credito vantato. Si tratta di ipotesi tipiche, ossia specificamente individuate dalla legge.

L’art. 2817 del codice civile individua tre specifiche ipotesi di ipoteca legale, in favore:

a) dell’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;

b) dei coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;

c) dello Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Quanto all’ipoteca legale in favore dell’alienante – ad esempio quando il versamento anche solo parziale del prezzo dell’immobile o altri obblighi sono adempiuti successivamente alla vendita – ed a quella previsti dalla lettera b), la legge prevede comunque la possibilità di rinunciarvi; diversamente deve essere iscritta d’ufficio (art. 28134 c.c.).

L’ipoteca giudiziale è quel diritto reale di garanzia che può essere iscritto in ragione di una sentenza di condanna al pagamento di una somma di denaro o di un obbligo di fare, nonché per i provvedimenti giudiziali aventi effetto di sentenza (es. ordinanze, decreti ingiuntivi), nonché sulla base di lodi arbitrali e sentenze straniere rese esecutive (artt. 2818-2820 c.c.).

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(fonte: Idealista.it)